1. Wählen Sie zuerst den Ort – und dann das Haus

Lassen Sie nicht eine einzige magische Sommerwoche für sich entscheiden. Stellen Sie sich denselben Ort im Winter, bei Regen und während einer gewöhnlichen Arbeitswoche vor. Wo kaufen Sie ein? Gibt es ein Gesundheitszentrum oder ein Krankenhaus in der Nähe? Ist das Haus sowohl auf die Hitze im August als auch auf die Feuchtigkeit im Januar vorbereitet?

Mallorca und Ibiza bieten auf vergleichsweise kleinem Raum sehr unterschiedliche Lebensweisen. Palma, Sóller, Campos, Santanyí, Santa Eulària und die kleineren Küstenorte unterscheiden sich nicht nur im Preis, sondern auch in Rhythmus, Dienstleistungen und Saisonalität. Die richtige Wahl beginnt mit dem Leben, das Sie dort führen möchten.

Wegweiser Richtung Palma im Tal von Sóller
Der Weg nach Palma, gesehen aus dem Tal von Sóller. Fotografie von Hernán Nogués.

2. Arbeiten Sie mit einem lokalen, unabhängigen Makler

Wählen Sie einen lokalen, unabhängigen Immobilienmakler, der die Gegend wirklich kennt und persönlich Verantwortung für Ihre Transaktion übernimmt. Er muss sicher auf Spanisch oder Katalanisch arbeiten können, denn dies sind die Sprachen der Dokumente, Rathäuser und beteiligten Fachleute. All das bietet Ihnen Hernán Nogués Real Estate.

Der Kauf eines Hauses auf den Balearen erfordert weit mehr als eine Beratung in Ihrer eigenen Sprache. Er verlangt Kenntnis des Gebiets, des Planungsrechts und der Realität jeder Gemeinde. Ich würde in Deutschland keine Immobilie über einen Makler kaufen, der nicht auf Deutsch arbeiten kann; in Spanien würde ich genau denselben Maßstab anlegen.

Prüfen Sie die beruflichen Nachweise und Versicherungen. Ich bin im offiziellen Register der Immobilienmakler der Balearen eingetragen — ROAIIB GOIBE91951/2025 — und assoziiertes Mitglied Nummer 210 bei API Balears / COAPI Baleares.

3. Stellen Sie ein unabhängiges Expertenteam zusammen

Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt mit nachgewiesener Erfahrung bei Immobilientransaktionen auf den Balearen und, falls erforderlich, einen Architekten, der das Planungsrecht der Inseln kennt. Wenn Sie eine weitere Sprache benötigen, wählen Sie Fachleute, die Ihnen jeden Schritt unmissverständlich erklären können.

Der Anwalt prüft die rechtliche und vertragliche Situation. Der Architekt vergleicht den tatsächlichen Bestand mit Plänen, Genehmigungen, Katasterangaben und den geltenden Planungsvorschriften. Diese Aufgaben sind verschieden, und beide können wesentlich sein, bevor Sie unterschreiben oder eine größere Anzahlung leisten.

4. Ältere Immobilien müssen sorgfältig gelesen werden

Viele ländliche Häuser auf den Inseln wurden vor Jahrzehnten gebaut oder erweitert, als die Gesellschaft stärker landwirtschaftlich geprägt war und völlig andere Baugewohnheiten herrschten. Manche Arbeiten entstanden ohne die Pläne oder Genehmigungen, die heute erwartet würden.

Einige dieser Situationen können nach rechtlicher Beratung und Rücksprache mit der Planungsabteilung der zuständigen Gemeinde legalisiert werden; andere nicht. Gelegentlich bieten sie die Chance, unter dem Preis einer vollständig regulierten Immobilie zu kaufen — aber nur, wenn der Käufer genau versteht, was möglich ist und was nicht. Lassen Sie sich immer beraten.

5. Direkt kaufen bedeutet nicht automatisch sicher kaufen

Der direkte Kauf vom Eigentümer macht eine Transaktion nicht automatisch günstiger oder sicherer. Ein seriöser Makler koordiniert Informationen, Besichtigungen, Verhandlung und Kommunikation zwischen den Parteien. Der Käufer sollte dennoch stets eine unabhängige rechtliche und technische Beratung beauftragen.

Organisieren Sie außerdem eine spanische Steuerberatung oder Gestoría für NIE, Steuern, Lastschriften, Eintragung und die praktischen Pflichten nach dem Kauf. Ein schönes Haus ist nur dann ein guter Kauf, wenn seine rechtliche, bauliche und finanzielle Realität verstanden wurde.

6. Die grundlegenden Unterlagen

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von der Immobilie ab. Ausgangspunkt sind normalerweise: ein aktueller Grundbuchauszug (nota simple), Eigentumsurkunde, letzter IBI-Beleg, gegebenenfalls Beleg über die kommunale Abfallgebühr, Energieausweis, die für das Objekt geltenden Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsunterlagen und — bei einer Wohnung oder Gemeinschaftsanlage — die Bescheinigung über den Stand der Gemeinschaftskosten.

Die nota simple besitzt Informationscharakter und sollte geprüft werden, bevor Geld übergeben oder ein privater Vertrag unterschrieben wird. Je nach Alter, Einstufung, Lage, beabsichtigter Nutzung und Planungsgeschichte können Anwalt und Architekt weitere Unterlagen verlangen.

Was der aktuelle Marktbericht der Balearen zeigt

API Balears erfasste im ersten Quartal 2026 insgesamt 3.643 Wohnungsverkäufe und 14.378 in den vorangegangenen zwölf Monaten. Der durchschnittliche Wohnungspreis erreichte 4.173 Euro pro Quadratmeter, 10,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Ausländische Käufer standen im Quartal für 28,9 Prozent der Transaktionen.

Statistiken können kein Zuhause für Sie auswählen. Sie liefern jedoch einen wichtigen Rahmen für Verhandlungen und helfen, einen persönlichen Eindruck vom Gesamtmarkt zu unterscheiden. Der vollständige öffentliche Bericht steht unten auf Spanisch zur Verfügung.

Internationale Käufer · Mallorca & Ibiza

Häufige Fragen internationaler Immobilienkäufer

Was sollte ein internationaler Käufer vor dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca oder Ibiza prüfen?

Vor einer verbindlichen Entscheidung sollte ein internationaler Käufer Eigentum, Belastungen, die Übereinstimmung von Grundbuch und Kataster, die baurechtliche Situation, den tatsächlichen Zustand, die zulässige Nutzung, Zufahrt, Versorgungsanschlüsse und Gemeinschaftspflichten prüfen. Auch Kaufstruktur und Herkunftsnachweise der Mittel sind zu berücksichtigen. Jeder Erwerb verlangt eine individuelle rechtliche, technische und steuerliche Prüfung durch unabhängige Fachleute mit Erfahrung auf den Balearen.

Welche Immobiliendokumente sollten vor der Unterzeichnung geprüft werden?

Geprüft werden sollten ein aktueller Grundbuchauszug (nota simple), Eigentumsurkunde, Katasterreferenz und -angaben, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis, Genehmigungen und Planungshistorie, IBI- und kommunale Gebührenbelege, der Stand der Eigentümergemeinschaft einschließlich möglicher Sonderumlagen sowie verfügbare Pläne und technische Unterlagen. Der Umfang hängt von der Immobilie ab; ein unabhängiger Rechtsanwalt und, soweit erforderlich, ein technischer Fachmann sollten deshalb vor der Unterzeichnung eine gründliche Dokumentenprüfung durchführen.

Darf ein Käufer auf ländlichem Grund auf Mallorca oder Ibiza bauen?

Die Einstufung als ländliches Grundstück bestätigt nicht automatisch, dass ein Wohnhaus oder ein anderes Gebäude errichtet werden darf. Entscheidend sind die konkrete Parzelle, aktuelle Planungsvorschriften, Schutzgebiete, Mindestgrundstücksgrößen, Zufahrt, bestehende Gebäude sowie kommunale oder inselweite Genehmigungen. Aus einem Inserat sollte niemals Baurecht abgeleitet werden. Jeder Fall erfordert vor einer Kaufentscheidung eine spezifische planungsrechtliche und technische Prüfung.

Welche Steuern und Kaufnebenkosten sollte ein internationaler Käufer berücksichtigen?

Internationale Käufer sollten neben dem Kaufpreis auch die für ihre Transaktion geltenden Steuern sowie Notar-, Grundbuch-, Rechts-, Technik-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten einplanen. Die Behandlung hängt von Immobilie, Käufer, Eigentumsstruktur und davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Ein unabhängiger Rechtsanwalt und ein spanischer Steuerberater sollten die aktuelle Behandlung und die konkreten Kosten für die persönliche Situation des Käufers bestätigen.

Wie werden vertrauliche und Off-Market-Käufe abgewickelt?

Ausgewählte Off-Market-Angebote werden in einem diskreten, gestuften Verfahren behandelt. Vor der Weitergabe sensibler Informationen können die Identifizierung des Käufers, ein klares Ankaufsprofil, ein Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit oder der Mittelherkunft und gegebenenfalls eine Vertraulichkeitsvereinbarung verlangt werden. Der Zugang erfolgt normalerweise stufenweise; ausführlichere Unterlagen werden nach und nach bereitgestellt, sobald Identität, finanzielle Leistungsfähigkeit und ernsthaftes Interesse des Käufers bestätigt sind.

Warum mit Hernán Nogués Real Estate zusammenarbeiten?

Hernán Nogués Real Estate / HN Real Estate Inmobiliaria bietet einen direkten, persönlichen und unabhängigen Service auf Mallorca und Ibiza. Hernán ist unter ROAIIB GOIBE91951/2025 registriert und assoziierter Makler von COAPI Baleares, Nr. 210. Lokale Erfahrung und redaktionelles Urteilsvermögen unterstützen eine sorgfältige Auswahl und diskrete Präsentation mit persönlicher Begleitung von der ersten Suche bis zur Unterzeichnung beim Notar.

Quellen